市场冷却终于传导至土拍市场上半年热门城市频现流拍

2018-08-11 来源：腾讯财经

　　遂平房产在线讯 “一首凉凉送给自己。”华润置地华东区域某城市的投资部总监胡伟自嘲道。他的工作是为华润找地、拿地。然而，今年年初以来，能够入他法眼的地越来越少。

　　“不是说政府放地少，而是房企在计算了成本、收益之后觉得能够有利可图的地越来越少。所以拿地的积极性越来越低。”胡伟表示，一是在销售端，政府给开发商规定了价格，实行限价，二是在供应端，政府的起拍价定得比较高，给开发商留下的盈利空间非常低。

　　“我们所在的城市，政府规定的售楼条件也很苛刻，如果楼盘售价高于地区平均价，那房子封顶才能销售，如果售价高于平均价10%，那只能现房销售。”胡伟说，这拉长了房企的资金周转周期，加上限价，让他们苦不堪言。

　　此前热火朝天的土地市场，陡然降温。

　　而且这一情况全国皆然，从北京等一线城市，到杭州、厦门等热门的二线城市，土地市场正在全面冷却。

　　北京土地市场今年的热词是“流拍”。

　　今年1到7月，此前各大房企都疯狂想进入的北京市场已共有7宗土地流拍。1到7月，北京共出让了25宗地块，仅占今年土地供应量的20%左右，且大部分地块的溢价率都很低，平均溢价率仅为13%左右。

　　上半年土地供应少，地价低，流拍严重，也同样出现在厦门和杭州。

　　厦门最近的一次拍地是在7月2日，五块商住地块中，有两块底价成交，另外三块的溢价率最高为18%，最低仅为5%。

　　除此之外，今年上半年厦门仅进行过两次土拍，首次土拍于4月25日进行，竞拍的3幅地块均以接近底价的价格成交。6月1日的第二次土拍在三分钟之内就结束，两块土地同样以接近底价成交。相比2017年的火爆场景，其同地段的土地价格出现了腰斩。

　　作为今年上半年卖房最热门的城市，杭州的土地市场进入速冻时期，无论是远郊地带和核心区域，房企拿地的热情都急剧下降。

　　8月10日，杭州临安区三宗地块，均以底价成交，三块地的楼面价分别为9800元/平米、9700/元平米、9400元/平米。

　　某上市房企杭州区域事业部的营销总表示，杭州上半年楼市那么火，好多新盘一房难求，几千个人去抢一百多套房，其实对开发商而言，是叫好不叫座，因为政府把新房价格限得很低，远低于周边的二手房价，开发商其实没有多大利润，甚至是亏钱的。

　　例如临安出让的地块，楼面价9000多元一平米，而周边二手房价也就1.6万一平米左右，开发商以这个地价拿下地块，如何实现盈利是个很大问题。

　　土地市场的冷清甚至在杭州市的核心地块也出现了。

　　申花板块一直是杭州豪宅的聚集区，今年2月1日、1月12日，九龙仓分别以楼面价39024元/平米、40536元/平米（自持6%）竞得该板块两个地块。

　　然而还是同样的地段，几天之前，趣历有限公司竞得一地块，成交楼面价27923元/平米，溢价率13%，比之前的地价低了三成。

　　胡伟表示，多个城市均出现房企不愿拿地或拿不起地的情况，除了起拍价比较高，房企算不过来账之外，跟房企目前的资金紧张也有关系。

　　“融资渠道收紧，房企手头资金紧张，尤其是负债率高的房企，都在拼命地通过加大销售来回笼资金，不会轻易再去土地市场上投资。”胡伟。

　　而对于资金还相对宽裕的房企来说，土地市场成本高昂，他们更多转向于兼并购市场。碧桂园在8月初的一次投资者会议上表示，今年二三季度他们会降低在土地市场上的拿地支出，把资金更多的用于四季度的兼并购上。

　　下半年土地市场是个什么走势？胡伟对此表示，像北京、厦门等地上半年供地仅仅完成了全年指标的很多一部分，下半年如要完成全年指标，肯定会大量供地，供给上去了，而房企拿地热情却不高，政府如不降低土地的起拍价，则会出现更多的流拍情况。而房企投资的减少，会让后面几年房子的供给量减少，如果按市场供需决定房价的原则来说，那未来房价是否抑制得住，很难讲。

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