楼市成限竞房主场改善盘为稀缺品

2018-09-14 来源：北京青年报

　　遂平房产在线讯 “截至9月11日，北京限竞房进入卖不完的时期，网签仅12%，实际平均卖出不足4成。”中原地产首席分析师张大伟告诉北京青年报记者。

　　在北京严格的调控下，限竞房遭遇淡市。截至日前，北京合计有16个限竞房项目取得18期预售证，合计提供商品房限竞房源9038套，达到了93.5万平方米(另外还有超过30万平方米车位等配套)。从网签数据看，因为部分项目刚取得预售证，只有8个项目有网签数据，合计网签只有1089套，按照这个比例计算，网签销售率只有12%。而即使计算所有项目的真实销售，市场已经入市的这16个项目，平均去化也不足4成。另有数据显示，北京每新推10套新房，其中5套是限竞房，4套是7090政策房，只有一套是改善房。这就意味着，在未来一段时期，限竞房将展开白热化竞争，而另一方面，超过90平方米以上的改善型楼盘将会越来越稀缺。

　　买房人购买心理受挫限竞房也在打折卖

　　一份来自58安居客房产研究院的报告称，8月购房者和经纪人信心指数都出现回落，其中，购房者信心指数为98.4，环比下降2.7%；经纪人信心指数为105.3%，环比下降6.3%。69.1%的购房者和61.3%的经纪人认为政府会继续调控抑制房价上涨。因此，如今能有买房意愿的购房人是真正的需求者，而他们面对的将是任意挑选的限竞房市场，有专家指出，目前楼市已经到了“粥多僧少”的地步。

　　这种心理变化迅速被开发商抓住，抢客户成为所有楼盘的第一要务。几位北京房地产知名营销负责人告诉北青报记者，“去年年底的时候，虽然预感今年的市场将变成一个限竞房为主的战场，但起码还很乐观。基于过往对价格工具的认知，限竞房低于同区域市场均价的特性，虽然打掉了开发商相当部分的利润预期，但是，却吊起去化速度的胃口，这个逻辑顺理成章，既然舍掉了很多利润，去化速度总该没问题吧？按照当时的想法，如此逻辑一点也没错。”

　　“但到了今年面对现实才发现，一，限竞房迟迟拿不到证，本来预计最迟三四月份就能取证，而且营销部门都是按照这个节奏去推广、蓄客，但结果是有的证直到现在还没有取得。好容易积蓄的客源，被之前开盘的限竞房给抢走了，还有就是被二手房市场分流走了。二，同样都是限地价竞房价的产品，无论是户型还是面积，无论是设计还是赠送，基本每个项目都差不多，买房人选择余地大，就造成了谁的性价比高、谁的优惠力度高，谁就能胜出。但从目前状况看，眼下没有谁是绝对赢家。”该营销负责人说。

　　据该人士透露，由于之前的乐观，很多限竞房开发商预期开盘入市清掉80%的项目房源，迅速完成回款，因为限竞房利润不高甚至不赚钱，快速现金流是唯一的逻辑。结果发现，现实销售和最初蓄客周期的重合度，连1/5都不到。蓄客周期超过三个月不能开盘销售，客户一定流失，这是销售界的规律，现在还有越来越缩短的态势。

　　这种市场逻辑还包含着一个外部性的因素：限竞房项目入市的节奏，不是商品房时代的“接续式”，而是限竞房项目的“集中式”。商品房时代，项目是几个接着几个入市，但限竞房项目为主的时代，节奏变成了一批集中入市，而后市场消化，而后，再来集中一批。这样造成的局面，从操盘的角度看，就是现在这个样子，谁也不可能快速去化，特定时间区间内的供应量很大。

　　豪宅遭遇“滑铁卢” 限竞房井喷改善盘将成稀缺品

　　风水轮流转，三年前，被誉为“北京豪宅元年”，北京两年内井喷近50个10万以上楼盘，直接导致的结果就是地王周边楼盘“被豪宅化”，北京房价飙升。而作为供给刚需、改善人群的产品稀缺，商办楼盘反而成为刚需买房人的收留市场。仅仅三年过去，2018年是豪宅产品的滑铁卢，大量原先定位10万起的项目被有关部门把价格摁在了均价8万元以内，而且取证难度极大。限竞房的井喷，给刚需客群带来了无限的选择性，但真正受益的还是豪宅与刚需之间的产品——改善盘。

　　7月来，北京入市的商品房住宅项目合计达到了13 期3518 套(含共有产权)，年内北京合计供应的限竞房为9期4065套。可以预期的是，后面将供应量快速井喷。楼市在调控，市场在变化，2018 年无疑是北京刚需对于调控下的购房者来说，未来选择一套90平方米的普通限竞房难度不大。但对于真正有改善需求的中高端购房者来说，未来最稀缺是总价在1000万至2000万，户型面积超过120平方米的房源。据业内人士测算，未来北京供应的每10套住宅中，5套是自住房，4套是90平方米以内的商品房住宅，只有1套是90平方米以上的改善住宅。

　　孙河某高端项目负责人告诉记者，最近看房客户明显增加，而且看别墅的特别多。“近几年别墅成交量持续放大，2016年的7258套刷新了历史纪录，在2017年北京签约有146个别墅项目，合计签约别墅4579套，供应只有4506套。实际库存看，当下北京只有6000多套的库存，剔除部分不可售库存，还不足12个月的去化。”

　　该负责人说，限竞房的大量推售，限制了改善空间，产品类型、赠送面积相差无几，而且为了控制总价，户型往往都偏小，7090政策房也是一样的情况，这些产品虽然能解决城市刚需人口的居住问题，但对于已经有了一定经济基础、家庭人口增加、居住环境改善需求的买房人来说，追求生活品质是他们的“刚需”，而在豪宅买不起，又担心限竞房在销售价格确定的前提下，开发商在有限的利润空间里，只能压缩产品营造的成本和费用，未来的居住品质难以保证。所以，购买纯商品房，并且选择一步到位成为很多人的选择。毕竟，眼下的市场买房资格所限，不能再像之前那样通过多年时间从小房到大房逐步改善获得最终理想居所。

　　二手房交易亦受限竞房影响九月或成春节之后又一低谷

　　上周，北京六个限竞房同时取得销售证，金地悦风华、颐璟万和、景粼原着、禧瑞嘉苑、定福庄北里、阅园，预计有5153套房源入市，批准销售面积达到35万多平方米。其中限竞房占了多数。

　　除了以上几个房源外，另外一些热点限竞房项目也将陆续取证，从目前状况来看，很多二手房购房人的目光已经转向限竞房。

　　在限竞房的竞争激烈的区域，上周四刚刚开盘的某开发商联合体开发的限竞房项目，首期销售率达到40%以上，据透露，由于有前几个限竞房开盘未热做铺垫，这个成绩超过了开发商预期。在客户分析时发现，相当比例的客户是来自于二手房的潜在买家。很多都是通过二手房门店人员，将本来打算在区域内购买二手房的客户拉到了售楼处。

　　买房人被限竞房分流，意味着二手房客群的减少，分析人士认为由于限竞房的加入，支撑二手房市场呈现金九银十的理由并不充分，即将到来的九月，反而可能会是春节之后的又一低谷。

　　从进入9月后的前两天成交表现看，9.1-9.2两日成交创2018年以来除春节期外周末成交最低值。此外，9月包含中秋节假期又临近国庆假期，成交易受假期影响。以2016年中秋节假期为例，包含中秋节假期(9.15-9.17)的9月第三周成交水平为9月周度成交最低。故预计9月成交量将在8月基础上小幅波动，均价趋稳，全年北京全市成交量预计落在15-18万套之间，年末积压需求释放，市场会有所升温。

　　大批量入市供应的限竞房，也是影响二手房市场在九十月份表现的重要因素。8月，北京商品住宅销售量环比增加近四成，绝对水平处于2018年以来月度次高水平。大量的新房供应，难免会分流有限的购房需求。

　　分析认为，目前新房和二手房市场存在不小的竞争，新房入市会形成需求的分流是肯定的。限竞房在价格上有优势，而二手房则主要体现在交通位置和成熟的配套设施上，同时入住时间有保证，相比下来二手房还是有竞争力，但成交量依然会受影响。

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