走过28个年头的商品房预售制度将何去何从？

2022-03-10 来源：工人日报北梦原杨召奎

　遂平房产在线讯遂平房产在线小编了解到购房者面临交房时间不确定、房屋质量难保证等风险

　　【两会视点】走过28个年头的商品房预售制度将何去何从？

　　代表委员建议，逐步取消商品房预售，实行现房销售

　　今年的政府工作报告提出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。面对新时代百姓住房需求，已经走过28个年头的商品房预售制度何去何从，再次成为两会代表委员关注的热点问题。

　　针对近年来商品房预售暴露出的风险，代表委员建议，逐步取消商品房预售，实行现房销售。

　　要想买房，先交全款——预售制显失公平

　　自2005年以来，全国两会上就不时传出取消商品房预售的声音。在一些代表委员看来，逐步取消商品房预售，实行现房销售制度，是切实保护购房者权益的需要。

　　“人民美好生活愿望的实现，首先面对的就是住房消费问题。目前以期房形式交易的预售制，对于购房人显失公平，已成为房地产市场矛盾激化的根源，一定程度伤及民生。”全国政协委员、明宇集团董事长张建明表示，预售制度下，购房者面临交房时间不确定、房屋质量难保证等风险，与开发商之间纠纷不断。

　　对于预售制背后隐藏的不公平，全国政协委员、中国财政科学研究院院长刘尚希向记者作了一段形象的描述：“对于老百姓而言，房子还没看到，就得先交钱。对于开发商而言，没有钱也可以干，只要是有一块地，就可以从银行贷到款，然后就可以画图纸。有了图纸就可以预售，可以收钱。”

　　这样的模式显然不利于保障购房人权益。全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡介绍说，当前预售制度下，购房人预付的购房款，包括首付款和银行按揭贷款等，一次性全额转入房地产开发企业名下的预售资金监管账户。而从购房到房屋交付少则1年，多则2年～3年，明显加重了购房人义务、负担，增加了购房人风险。

　　“一旦出现项目烂尾等问题，将给购房人造成巨大损失，还会引起社会纠纷和不稳定问题。”卢天锡代表表示。

　　房未盖好，预售圈钱——预售制风险暴露

　　全国政协委员莫天全表示：“商品房预售制度是特定历史时期的产物，在房地产发展初期发挥了积极作用，有效解决了房地产开发资金问题。但如今，开发商利用商品房预售圈钱，不仅大大减少了成本费用，而且把风险也转嫁到了消费者身上。”

　　预售本质上属于商业信用，刘尚希委员表示，房地产开发企业一手握着银行信用，一手握着商业信用，相当于加上了双重杠杆。“虽然有利于房地产企业的快速扩张，但同时也增加了它的脆弱性，资金链绷得太紧，容易产生风险，难以控制。”

　　近年来，房地产市场供求出现的变化将预售制背后的潜在风险进一步放大。

　　“从2020年开始，住房整体上供过于求。房地产销售出现压力，市场出现了因资金链断裂、规划调整、建筑成本增加、建筑商违约等各种原因导致楼盘停工的现象。”全国政协委员、南通大学校长施卫东表示，预售制风险逐渐暴露，严重影响了购房者的利益和银行的资金安全。

　　“预售制下，很多开发主体并无资金实力，完全依靠借贷和预售获得开发资金，变相鼓励了低水平恶性竞争，滋生投机行为，助长房地产泡沫。”在张建明委员看来，预售制是房地产高杠杆的主要源头，而房地产高杠杆是衍生金融风险的重要源头。实行现房销售制度有助于从根本上降低开发商的财务杠杆，有效防范金融风险，促进房地产业的理性回归。

　　一手交钱，一手交房——现房销售大势所趋

　　刘尚希委员表示，目前，仅仅依靠加强监管，难以解决预售制带来的风险和问题，房地产开发销售模式需要置于房地产发展转型升级中，通盘谋划考虑。

　　全国政协委员、民革安徽省委副主委周世虹也持同样观点：“我国房地产市场经过20多年的迅猛发展，企业有了足够的积累，融资渠道日趋多元，预售制存在的历史条件已经不复存在，改革势在必行。”

　　卢天锡代表呼吁，尽快修订《城市商品房预售管理办法》，进一步细化明确全国统一的商品房预售许可条件，逐步提高预售许可门槛，直至过渡为现房销售。张建明委员则建议取消预售制，全面实行现房销售制度，同时给相关市场主体评估、调整、转型等留足时间窗口，确保新政策有序、稳健实施。

　　不少代表委员表示，长远来看，商品房市场最终会走向现房销售。

　　施卫东委员表示，2020年海南已宣布新建房屋实行现房销售，建议及时总结推广相关经验，按照地区有步骤地取消期房制度。“改为现房销售后，所见即所买，人民群众安居乐业的需求将得到更好满足。”(本报北京3月8日电) 　　（责任编辑：李方）

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