重磅！北京启动存量住房交易“带押过户”模式

2023-04-02 来源：房天下

　　遂平房产在线讯遂平房产在线小编了解到3月31日，据银保监会官网，北京银保监局、人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会联合发布了《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》（以下简称《通知》）。即日起，北京个人二手房交易中，买卖双方可以自愿选择使用“带押过户”服务，经原贷款银行同意，交易时不必先结清前一笔贷款，可通过“带押过户”模式，办理房屋过户和抵押登记，由新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金。

　　根据《通知》，北京在全市推行的二手住房交易“带押过户”业务的使用，需要同时满足四个方面的条件：

　　一是本市个人二手房交易；

　　二是买方必须是全款或者办理的是个人住房商贷购房；

　　三是卖方未结清的贷款必须是商贷，或是已经还清公积金贷款部分的组合贷；

　　四是所交易的住房在辖内商业银行仅存一次有效抵押。

　　根据《通知》，申请“带押过户”，买卖双方的贷款可以是同一家银行，也可以是不同的银行，或者买方为全款购房时也可以使用“带押过户”业务。对于买卖双方均为贷款的，如果买方首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款、卖方需向贷款银行补齐差额部分。首付款将打入监管账户，在确认“带押过户”完成后，银行会将首付款和贷款划至买房的贷款银行账户，解除原卖方贷款的抵押权，并将剩余资金转入卖方本人收款账户。如果买方为全款购房的，卖方贷款银行则将用购房款结清贷款，解除抵押，将剩余资金转入卖方本人收款账户。

　　重磅！北京启动存量住房交易“带押过户”模式

　　通知全文如下：

　　关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知

　　京银保监发〔2023〕45号

　　各相关单位：

　　为持续优化营商环境，进一步提升不动产交易、登记和金融服务水平，根据《中华人民共和国民法典》及《自然资源部国家税务总局中国银保监会关于协同推进“互联网＋不动产登记”方便企业和群众办事的意见》（自然资发〔2020〕83号）等相关规定，现就推进本市个人存量住房交易“带押过户”有关事项通知如下。

　　一、适用情形

　　符合《自然资源部中国银保监会关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（自然资发〔2023〕29号）要求，且同时满足四方面条件。（1）本市个人存量住房交易；（2）交易住房在辖内商业银行设立且仅存一次有效抵押；（3）交易卖方未结清贷款为个人住房商业贷款，或已还清公积金贷款且无相应抵押登记的组合贷款；（4）交易买方全款或办理个人住房商业贷款购房。

　　二、办理流程

　　（一）签订买卖合同。买卖双方自行或在中介机构撮合下达成房屋买卖意向，签订房屋转让合同，约定同意“带押过户”。

　　（二）办理房屋网签。买卖双方通过存量房交易服务平台办理网上签约。

　　（三）向银行申请“带押过户”。参考流程如下：

　　1.跨行贷款购房模式（买卖双方贷款机构为不同银行，即抵押权人为不同银行，下同）。买卖双方向银行申请“带押过户”，与双方贷款银行签订协议，约定首付款监管账户、卖方贷款银行收款账户等事项；买方申请贷款，买方贷款银行按照市场化原则自主审批，如首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款，卖方需向卖方贷款银行补齐差额部分；双方贷款银行通过北京金融综合服务网交互信息（未接入北京金融综合服务网的银行通过事前约定方式交互信息）；买方将首付款交至约定的监管账户。

　　2.同行贷款购房模式（买卖双方贷款机构为同一银行，即抵押权人为同一银行，下同）。买卖双方向银行申请“带押过户”，签订相关协议，约定首付款监管账户等事项；买方申请贷款，银行按照市场化原则自主审批，如首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款，卖方需向银行补齐差额部分；买方将首付款交至约定的监管账户。

　　3.买方全款购房模式。买卖双方向卖方贷款银行申请“带押过户”，签订相关协议，约定交易资金监管账户等事项；买方将购房款交至约定的监管账户。

　　（四）办理“带押过户”登记手续。买卖双方及相关方在不动产登记中心办理“带押过户”。

　　（五）银行贷款发放及结清。参考流程如下：

　　1.跨行贷款购房模式。买方贷款银行方面：确认“带押过户”完成信息；对房产增设第二顺位抵押权；将首付款和贷款划至约定的卖方贷款银行收款账户。卖方贷款银行方面：确认款项到账信息；结清贷款并解除房屋抵押权；将剩余资金转至卖方本人收款账户。

　　2.同行贷款购房模式。银行对房产增设第二顺位抵押权；发放买方贷款至约定的监管账户，扣划资金结清卖方贷款；解除卖方贷款抵押权，将剩余资金转至卖方本人收款账户。

　　3.买方全款购房模式。卖方贷款银行用购房款结清贷款；解除房屋抵押权；将剩余资金转至卖方本人收款账户。

　　三、工作要求

　　（一）规范交易撮合服务。各房地产中介机构要加强人员培训，充分掌握本通知适用范围及操作流程，及时对合同条款进行补充完善，全面提高服务效率。在提供经纪服务时，要主动向买卖双方介绍“带押过户”交易模式，不得强制使用“过桥贷”等增加客户交易成本。

　　（二）优化金融服务。各商业银行要主动完善内部制度，优化业务流程，改进信息系统，建立健全风险管控机制，积极回应符合适用情形下客户的“带押过户”需求。不得因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费。

　　（三）完善登记服务。各不动产登记机构要进一步提升登记服务水平，为各方权利主体做好业务咨询与指导工作。充分发挥综合服务窗口优势，一窗办理不动产转移登记、抵押权变更登记及抵押权设立登记业务，做到共性材料不再重复提交，实现“带押过户”一站式办理。

　　（四）做好网签配套服务。各区级房屋交易窗口、各房地产经纪机构在提供存量房屋网签服务时，针对交易房屋已设定抵押权且新的买受人知情的，可继续办理存量房屋网签业务。