营改增后个人交易二手房税负略有降低

2016-05-04 来源：驻马店房产在线

　　驻马店房产在线讯 5月1日起湖南营改增试点全面推开，对普通市民来说，影响最大的就是二手房交易。长沙营改增后的首张二手房交易增值税发票被一位张姓市民拿到。驻马店房产在线讯小编看到，发票项目名称为“商品住房”，数量为88.24平方米，单价4563.69元/平方米，金额为402700元，税率为免、税金为免。

　　个人交易二手房

　　税负略有降低

　　值得注意的是，纳税人拿到的新增值税普通发票，红色的监制章由“地税局监制”改成了“国税局监制”，同时盖有“湖南省长沙市地方税务局直属局代开发票专用章”。

　　“该项业务属于房屋满5年的家庭唯一住房对外销售免增值税和个人所得税，开具的是免税增值税普通发票。”据工作人员介绍，由于营改增后，二手房营业税优惠政策将平移到增值税征收中。即除北上广深四个一线城市外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

　　记者了解到，虽然增值税和营业税税率相同，不过，增值税是按不含税价计算。以一套100万元的房子为例，过去征收营业税时，缴纳的税为：100万元乘5%，即5万元税;如果改成增值税，应缴纳增值税为：100万元÷(1+5%)×5%=47619元，少交税约2400元。相当于原来营业税负担是5%，营改增以后的税收负担是4.76%。过去100万元是含税价，现在增值税按照不含税价来征税，税基不一样，所以营改增以后个人交易二手房税负不但没有增加，而且还略有降低。

　　房子购买价格

　　不作为征税依据

　　有市民表示，如果自己花90万元买的房子，在2年内以100万元卖出，或市民花100万购买的房子，在2年内以90万卖出，该怎么计算增值税。对此，市地税局直属局相关负责人表示，房子的购买价格不会作为征税依据，而是以卖出的交易价为基准作为征税依据，同时，将对市民房屋交易价进行系统评估，最终将在系统评估价和合同价中取高价。计征契税的成交价格不含增值税。房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

　　此外，为了方便市民缴税，个人的二手房交易及自然人房产出租，仍然委托地税部门来代征、代开发票，“原来怎么申报的还是怎么申报，原来填什么表，在哪个地方办，一切维持基本不变”。如果纳税人需要申请代开增值税专用发票的，承受方需提供主管国税机关的一般纳税资格认定文书。

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